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PROYECTO DE ORDEN MINISTERIAL POR LA QUE SE MODIFICA LA ORDEN ECO/805/2003, SOBRE NORMAS DE VALORACIÓN DE BIENES INMUEBLES

 

La Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras, establece las normas para el cálculo del valor de tasación de bienes inmuebles para las finalidades contempladas en su ámbito de aplicación y la emisión de informes y certificados en los que se formalizan.

 

Dicha Orden, se ha aplicado desde 2003 y ha contribuido a potenciar la calidad técnica y formal de las valoraciones en orden a proteger los intereses de terceros en su condición de inversores, asegurados o particulares. No obstante, la dinámica regulatoria (modificaciones normativas constantes) en otros ámbitos conexos hace necesarias las modificaciones, que se introducen en esta nueva Orden a través de un artículo único, pero extenso.


Ubicación y entorno

Características constructivas

Antigüedad y edad real efectiva

Factores medioambientales                                                                 

Factores socioeconómicos

Homogeneización valorativa

Reformas y rehabilitaciones

Derechos Reales y Urbanismo

LEY DE VIVIENDA: ÍNDICE OFICIAL DE PRECIOS DE ALQUILER + NUEVAS MODALIDADES DE ALOJAMIENTO EN RÉGIMEN DE ALQUILER

 

¿Cómo funciona este índice oficial de precios y cuando entró en vigor? 

¿A quién afecta este índice y dónde encontrarlo ?

¿Cómo se han obtenido estos precios de alquiler?

¿En un contrato de alquiler en zona tensionada, puedo subir el precio más del 3%?

¿Cómo deben ser los nuevos contratos en zonas tensionadas, si se es o no gran tenedor?

¿Y los contratos de alquiler en vigor?

¿Cataluña, que debemos saber sobre los límites de rentas?

¿Qué beneficios fiscales podemos tener?

 

Para responder a estás y otras preguntas y con el objetivo de realizar una auténtica mesa de trabajo participativa que nos permita descifrar en profundidad el texto normativo y lo más importante valorar la aplicación práctica, es decir su impacto en diferentes ámbitos y colectivos, con multitud de ejemplos, os proponemos esta interesante acción formativa. 

 

En definitiva, analizaremos los preceptos de la Ley y de qué manera su entrada en vigor afecta al sector inmobiliario, sin olvidar las nuevas tendencias/modalidades de alojamiento en régimen de alquiler. 


Plusvalía Municipal  --  Real Decreto Ley 26/2021 del 8 de noviembre

1. Esquemas del Sistema Impositivo Español / 2. BOE núm. 59 del 09/03/2004 / 3. Texto Refundido de la Ley de Haciendas Locales TRRHL 2/2004 -- Declaración de Inconstitucional y Nulidad de ciertos artículos del Texto Refundido  / 4.  Real Decreto Ley 26/2021 por el que se adapta el Texto Refundido / 5. Cálculo de Plusvalía y ejemplos.

Su contenido se centra en la organización y funcionamiento de la Comunidad de Propietarios, sus Órganos de Gobierno y funciones, las convocatorias  de  reuniones y la adopción de acuerdos, los  derechos y deberes  de los  propietarios y como nó en la gestión  ordinaria administrativa de la misma, con modelos base de documentos (comunicaciones, convocatorias, actas, de delegación...)

 

Como novedad, queremos introducir (aunque sea brevemente) el concepto "edificio positivo" poniendo la primera piedra para ayudar a crear comunidades integradas, personas que  quieran vivir la experiencia de ser vecinas/os, transformando su vida cotidiana, hacia un modelo  más   sostenible,  racionalizando   recursos  y  conseguir  una  eficiencia   que   les   permita   compartir  y  ahorrar,  y   sobre todo relacionarse.


Contenido

 

1. Título constitutivo, Estatutos y Reglamento de régimen interior

 2. Organización y funcionamiento de la Comunidad

             2.1 Presidencia

            2.2 Secretaría

            2.3 Junta de Propietarios

                       2.3.1 Reuniones y convocatorias

                       2.3.2 Régimen de adopción de acuerdos (mayorías, impugnación,,,)

                       2.3.3 Actas

 3. Derechos y obligaciones de los propietarios

             3.1 En relación al uso y disfrute

            3.2 En relación con los elementos comunes de uso exclusivo

            3.3 En relación con las restricciones y servidumbres forzosas

            3.4 En relación a las prohibiciones y restricciones de los elementos privativos

            3.5 En relación con la conservación y el mantenimiento de los  elementos comunes

            3.6 Fondo de reserva

            3.7 En relación con la responsabilidad por deudas de la Comunidad

 4. Modelos de documentos

 5. Hacia un "Edificio Positivo"


 Adaptado a la nueva ley 12/2023 por el derecho a la vivienda


ÁREA JURÍDICA

MÓDULO 1: DERECHO INMOBILIARIO

1.1  Derechos reales (de goce, de garantía...)

1.2  Urbanismo (Planificación, certificados...)

1.3   Registro de la Propiedad (Libros y asientos, anotaciones marginales, anotaciones preventivas...)

1.4  Catastro (Información, consultas, Índice de referencia...)

1.5  Compraventa paso a paso

1.6  Arrendamientos

1.7  Documentación y Contratos

 

MÓDULO 2: FISCALIDAD INMOBILIARIA

 2.1     Clasificación de Tributos---> Tasas, Impuestos y Contribuciones Especiales

2.2  Tributos Locales relacionados con el sector inmobiliario)

2.2.1   IIVTNU (Plusvalía Municipal)

2.2.2   ICIO

2.2.3   IBI

2.3   Tributos Autonómicos (visión general y adaptada a la residencia del participante)

2.3.1   ITPAJD

2.3.2   ISD

2.4  Tributos Estatales

2.4.1       IVA

2.4.2          IRPF     (ganancias     patrimoniales,     Rendimientos     capital inmobiliario, Imputación rentas...)


TEMA 1. INTRODUCCIÓN AL DERECHO URBANÍSTICO

Urbanismo. Planeamientos y sus tipos. Licencias y sus fases. 


Introducción a la Contabilidad de Explotaciones Agrarias:

  • Conceptos Básicos Activo y Pasivo
  • Contabilización, ciclo contable y estados financieros
  • Aplicación de Umbral de rentabilidad
  • Conocimiento de Libros Contables exigidos
  • Ejemplos prácticos
  • Plan de Cuentas

TEMARIO 


PARTE I – VALORACIÓN DE LA TIERRA


Unidad 1 – Antecedentes

1.1      Introducción

1.2      Estimare

1.3      El nilómetro

1.4      Aplicación de la Agrimesura

1.5      Naturaleza intangible del activo a valorar

1.6      El Derecho Romano, la valoración catastral y otras valoraciones medievales

1.7      El caso de España

1.8      El Virreinato

1.9      La desamortización

1.10    La Valoración en el siglo XX

1.11    La revisión del paradigma

1.12    La ley del suelo

 

Unidad 2 – El mercado de la tierra

 

2.1      Introducción

2.2      La tierra es un inmueble por antonomasia

2.3      El mercado de la tierra no es transparente

2.4      El mercado de la tierra no es homogéneo

2.5      El mercado de la tierra no es de transacciones frecuentes

2.6      Los compradores y vendedores en el mercado de la tierra.

2.7       El mercado de la tierra evoluciona con el tiempo       

2.8       El mercado  de  la  tierra suele ser libre, pero puede estar intervenido

2.9       Formación y fijación del precio en el mercado de la tierra

2.10     La formación del precio en monopolio bilateral en la compraventa de una finca rústica

2.11     Valor de mercado y objetivo neutral

2.12     Objetivos beligerantes

 

PARTE II – CONCEPTO Y MÉTODOS

 

Unidad 1 – Teoría de la valoración (I)

1.1    Concepto: Valoración o Tasación

1.2    ¿Ciencia, arte u oficio?

1.3    Leonardo vs Galileo

1.4    La valoración es economía aplicada

1.5    La valoración necesita de la estadística

1.6    La metrología

1.7    La unicidad de los valores

1.8    Hipótesis

1.9    Finalidad

1.10  Naturaleza técnica del activo a valorar

1.11  Cronología

1.12  Las normas

1.13  Sistemática de los métodos de valoración de la tierra

1.14   Relación  entre información  sobre  el  mercado  disponible y métodos de valoración aplicables

 

 PARTE III – MÉTODOS DE VALORACIÓN Y SUS SISTEMAS

 

Unidad 1 La Valoración Inmobiliaria vs Tasación.

 

1.1      Concepto de bien inmueble

1.2       La teoría del valor

1.3        La tasación inmobiliaria

1.4        Normativa aplicable

 

 

 Unidad 2 El suelo, regulación urbanística

 

2.1      El derecho de propiedad y el suelo

2.2      La clasificación del suelo

2.3      El planeamiento urbanístico

2.4      Catastro inmobiliario

2.5      Registro de la Propiedad

2.6      El proceso de valoración

 

Unidad 3 Métodos de Valoración I (Comparación o de Mercado)

 

3.1       Sistema Clásico

3.2       Sistema de Ponderación

3.3       Sistema de Homogenización por coeficientes  correctores

3.4       Sistema de los Dos Extremos

3.5       Sistema de Coeficientes de la Tabla de Fondo (CTF)

3.6       Sistema de Corrección (básico de valoración de terrenos rústicos)

 

 Unidad 4 Métodos de Valoración II

 

4.1       Método Residual Estático

4.2       Método Residual Dinámico

4.3       Método del Coste de Reposición Bruto (CRB)

4.4       Método del Coste de Reposición Neto (CRN)

4.5       Método de Capitalización y Analítico

4.6       Valoración a efectos de garantía hipotecaria

 

Unidad 5 Valoraciones reguladas

 

5.1       Valor de expropiación

5.2       Valores fiscales de los inmuebles

5.3       Valoración de Derechos Reales

5.4       Anexo Derechos Reales

                 5.4.1 Normativa, definición y tipos.

                 5.4.2 Desarrollo de la clasificación, características, su importancia y aplicación.

                 5.4.3 Registro de la Propiedad (inscripción y extinción)

                 5.4.4 Valoración, como afectan a la tasación.

 

 Unidad 6 El informe de valoración

 

PARTE IV - TEORÍA DE LA VALORACIÓN (II)


Unidad 1 Métodos sintéticos o comparativos

Unidad 2 Método βeta

Unidad 3 Métodos econométricos

Unidad 4 Métodos econométricos-analógico

Unidad 5 Métodos analíticos o de capitalización ordinaria

Unidad 6 Tipos de capitalización

Unidad 7 Métodos analíticos referenciados. Valor subjetivo

Unidad 8 Métodos analíticos referenciados. Valor objetivo

Unidad 9 Métodos analíticos referenciados. Valor probable  de mercado

 

 

PARTE V – VALORACIÓN AGRARIA


Unidad 1 Activos y productos de la explotación y empresa agraria.

 

1.1     De la tierra a la agricultura actual

1.2      Secano – Regadío

1.3      Gestión del agua subterránea y sociedades de regantes

1.4      Valoración de árboles frutales

1.5      Valoración de árboles de vivero

1.6      Valoración de parques y jardines

1.7      Valoración analógica de árboles

1.8      Valoración de la maquinaria agrícola

1.9      Valoración en zootecnia

1.10    Valoración de cosechas pendientes

1.11    Valoración de empresas agrarias

1.12    Diferencia entre la valoración de empresas agrarias y explotaciones agrarias

1.13    Valoración de daños y perjuicios

1.14    Valoración de intangibles agrarios

1.15    Valoración colusoria agraria

 

PARTE VI – VALORACIÓN RURAL

 

Unidad 1 Valoración rural en la ley del suelo

Unidad 2 La aplicación de la nueva legislación de valoración  rural. Prospectiva de futuro

 

 ANEXO Integración de construcciones en paisaje rural

 

1.    Introducción (Tipos de integración)

2.    Criterios para la elección del color (cubierta, fachada...)

3.    Criterios para la localización de construcciones (Situación y entorno)

4.    Criterios para el empleo de la vegetación



El objetivo de esta acción formativa, es crear y poner en marcha una nueva visión del sector inmobiliario donde el compromiso, la sostenibilidad y la innovación van de la mano de proyectos de valor con impacto social y medioambiental positivo.

Se trata del desarrollo de ideas respetuosas con el medio urbano y rural, aportando herramientas y habilidades que permitan poner en marcha nuevas oportunidades de negocio capaces de generar ingresos ofreciendo productos y servicios al mercado. 

 Ser sostenible hoy en el mercado inmobiliario, obliga a los Agentes a operar con unos criterios autoimpuestos que aporten valor, diferenciación competitiva y ventajas económicas, ambientales y sociales.


Módulo I: VALORACIÓN DE FINCAS RÚSTICAS (Conceptos básicos y actualización)

1. Urbanismo 

  1.1 Planes Territoriales y Urbanísticos

  1.2 Clasificación y calificación del suelo 

  1.3 La pregunta del millón: ¿Puedo construir en suelo RÚSTICO?

2. Métodos de valoración

  2.1 Coste de Reposición

  2.2 Capitalización

  2.3 Comparación

3. Derechos reales

  3.1 Nuda Propiedad y Posesión

  3.2 Goce

  3.3 Garantía

4. Arrendamientos y Aparcería

  4.1 Arrendamientos rústicos

  4.2 Cánones

  4.3 Aparcería


Módulo II: ECONOMÍA VERDE, PROYECTOS DE VALOR (Elaboración)

 

1. Agenda 2030 y 17 ODS

  1.1 Introducción

  1.2 17 ODS, 169 metas, 5P's Esferas: People (Personas), Peace (Paz), Planet

        (Planeta), Prosperity (Prosperidad) y Partnership (Alianzas)

  1.3 Estrategia municipalista para un desarrollo sostenible

2. Economía lineal vs Economía Circular

  2.1 Economía circular, otra forma de creación de valor

  2.2 Ventajas económicas, ambientales y sociales

3. Criterios para la elaboración de proyectos

  3.1 Tipologías y usos 

  3.2 Modelos de negocio sostenible

  3.3 Elaboración de la  memoria (viabilidad  del  proyecto,  escalabilidad  y

        replicabilidad)

  3.4 Financiación y subvenciones

 

Módulo III: INMOBILIARIA COMPROMETIDA, ÉTICA Y EMPRESA RSC

1. Ética y empresa

  1.1 La gestión ética de la empresa

  1.2 Valores, dirección y recursos humanos

  1.3 Código de conducta

2. Responsabilidad Social Corporativa (RSC)

  2.1 Origen y principios

  2.2 Dimensión interna y externa

  2.3 Sistemas de gestión

 3. Medidas de transformación del sector inmobiliario

  3.1 Cambios y futuro del modelo residencial

  3.2 Construcción: hacia un proceso productivo más eficiente y verde

        (Promociones ecológicas, passivhaus, bioconstrucción...)  

  3.3 Certificados de Sostenibilidad





TEMA 1 . CONCEPTO DE ECONOMÍA VERDE Y EMPLEO VERDE

Introducción a la Economía Verde. Diferencias entre Economía lineal y Economía Circular. Economía Circular otra forma de creación de valor. Principios y ventajas de la Economía Circular (Económicas, Ambientales, Empresariales y Sociales)